Kredyt frankowy po sprzedaży mieszkania — czy można pozwać bank?

Kredyty frankowe · sprzedaż mieszkania

Stan prawny na 24 października 2026 r. · czas czytania ok. 10 min · Sosnowski Adwokaci i Radcowie Prawni

Wielu frankowiczów nie czekało na wyrok. Sprzedali mieszkanie, bo przeprowadzali się do większego, rozwodzili się albo chcieli wreszcie pozbyć się kredytu, którego rata rosła razem z kursem franka. Bank dostał pieniądze z ceny, wykreślił hipotekę i sprawa wydawała się zamknięta. Pytania, które słyszymy później od takich osób, są bardzo konkretne: czy mogę jeszcze pozwać bank, ile odzyskam, czy pieniądze nie należą się kupującemu, co z kredytem przeniesionym na nowe mieszkanie i co zrobić, jeśli sprzedaż wypadła w trakcie procesu. Odpowiadamy na nie po kolei.

1Sprzedałem mieszkanie i spłaciłem kredyt we frankach. Czy mogę pozwać bank?

Tak. Umowa kredytu, która od początku zawierała niedozwolone klauzule przeliczeniowe, nie staje się ważna dlatego, że kredyt został spłacony. Postanowienia niedozwolone nie wiążą konsumenta (art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego), a jeśli bez nich umowy nie da się wykonać, sąd stwierdza jej nieważność. Rozliczenie wymaga ustalenia świadczeń spełnionych na podstawie nieważnej umowy, wypłaconego kapitału oraz ewentualnych potrąceń i wcześniejszych zwrotów. Trzeba uwzględnić raty i spłatę z ceny sprzedaży, bez ich podwójnego liczenia. Zwrot nadwyżki jest możliwy, gdy suma wpłat objętych rozliczeniem przekracza kapitał. Nie każda opłata, np. koszt usługi podmiotu trzeciego, automatycznie podlega zwrotowi przez bank.

2Komu należą się pieniądze: sprzedającemu czy kupującemu?

Sama zmiana właściciela mieszkania nie przenosi roszczeń z umowy kredytu. Roszczenie wobec banku wynika z umowy kredytu, a nie z prawa własności mieszkania. Co do zasady pozostaje przy osobach uprawnionych z umowy i dokonanych wpłat. Inaczej może być, gdy zawarto odrębną cesję wierzytelności, przejęcie długu lub inne porozumienie. Sam zakup mieszkania nie daje kupującemu praw z kredytu sprzedającego. Akt notarialny, stan hipoteki, treść umów i obowiązki informacyjne przy konkretnej transakcji warto jednak sprawdzić; nie należy automatycznie zakładać, że każdy nabywca ma identyczną sytuację.

3Ile można odzyskać po sprzedaży mieszkania z kredytem CHF?

Jednorazowa spłata przy sprzedaży może istotnie zwiększyć sumę wpłat. Jej wysokość zależy jednak od salda, waluty spłaty, kursu i warunków umowy — nie zawsze od kursu z dnia podpisania aktu sprzedaży. Sam fakt sprzedaży nie oznacza wyższego roszczenia niż przy spłacie w ratach. Porównujemy faktyczne świadczenia i kapitał, z uwzględnieniem rozliczeń, które już nastąpiły.

W dokumentach warto sprawdzić także prowizję za wcześniejszą spłatę, opłaty za aneksy, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego i przewalutowanie. Możliwość dochodzenia każdej pozycji wymaga ustalenia podstawy, odbiorcy świadczenia i sposobu rozliczenia. Różnicy kursowej nie dolicza się drugi raz, jeżeli jest już zawarta w kwocie wpłat. Przykład 260 000 zł + 230 000 zł − 300 000 zł = 190 000 zł jest uproszczeniem; nie obejmuje kosztów procesu, wynagrodzenia pełnomocnika ani wcześniejszych potrąceń.

4Jakie dokumenty ze sprzedaży są potrzebne?

Poza umową kredytu z aneksami i historią spłat najważniejsze są dokumenty z samej transakcji, bo z nich wynika, ile dokładnie i po jakim kursie bank pobrał przy zamknięciu kredytu:

• ✓akt notarialny sprzedaży mieszkania,
• ✓zaświadczenie banku o wysokości zadłużenia wystawione do sprzedaży,
• ✓potwierdzenie przelewu kwoty spłaty: od kupującego, jego banku albo z depozytu notarialnego,
• ✓zaświadczenie o całkowitej spłacie i zgoda na wykreślenie hipoteki.

Jeśli części dokumentów brakuje, historię spłat i zaświadczenia wyda bank, a w procesie można wnieść o zobowiązanie banku do ich przedstawienia.

5Sprzedaż mieszkania w trakcie procesu z bankiem

Sprzedaż w trakcie sprawy nie przekreśla jej, ale zmienia to, czego warto żądać. Pozwy frankowe zawierają często żądanie ustalenia nieważności umowy. Gdy kredyt zostaje spłacony, bank może argumentować, że kredytobiorca nie ma już interesu prawnego w takim ustaleniu, bo jego roszczenia obejmuje żądanie zapłaty. Rozwiązaniem jest dostosowanie pozwu.

Przy sprzedaży w trakcie procesu trzeba też pamiętać, że wraz ze spłatą znikają raty, które ustawa frankowa pozwala wstrzymać po doręczeniu pozwu. Jeśli raty były wstrzymane, kwotę do spłaty przy sprzedaży trzeba dokładnie ustalić z bankiem i rozliczyć w procesie. Decyzję o sprzedaży w toku sprawy warto omówić z pełnomocnikiem jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

6Kredyt przeniesiony na nowe mieszkanie

Część kredytobiorców przy sprzedaży nie spłacała kredytu, tylko zmieniała zabezpieczenie: bank przenosił hipotekę na nowe mieszkanie, a umowa trwała dalej. W takiej sytuacji kredyt jest nadal aktywny, więc sprawa toczy się jak każda sprawa frankowa w trakcie spłaty, z możliwością wstrzymania rat po doręczeniu pozwu na podstawie ustawy frankowej. Aneks o zmianie zabezpieczenia warto jednak przeczytać uważnie, bo banki dołączały do takich aneksów różne oświadczenia, a opłata za aneks to kolejna pozycja do rozliczenia.

7Dopiero planujesz sprzedaż mieszkania z kredytem we frankach?

Kredyt frankowy nie blokuje sprzedaży. Bank na wniosek kredytobiorcy wystawia zaświadczenie o wysokości zadłużenia i zobowiązuje się wydać zgodę na wykreślenie hipoteki po jego spłacie, a kupujący albo jego bank przelewa tę kwotę bezpośrednio do banku sprzedającego. Problem polega na czymś innym: kwotę do spłaty bank wylicza według umowy, którą chcesz podważyć, czyli po bieżącym kursie franka. Sprzedając mieszkanie przed sprawą, płacisz więc bankowi pełną kwotę, a o jej zwrot walczysz później.

8Sprzedaż kilka lat temu. Czy roszczenie się nie przedawniło?

Roszczenie o zwrot świadczeń przedawnia się co do zasady po sześciu latach, a koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego (art. 118 Kodeksu cywilnego). Nie liczy się go jednak automatycznie od dnia sprzedaży ani od ostatniej raty. TSUE w wyroku z 8 września 2022 r. (sprawy połączone C-80/21 do C-82/21) przesądził, że termin nie może biec, zanim konsument dowiedział się albo rozsądnie mógł się dowiedzieć o nieuczciwym charakterze postanowień.

9Czy bank może żądać od Ciebie zwrotu kapitału?

W rozliczeniu nieważnej umowy trzeba uwzględnić wypłacony kapitał. Nie należy jednak zakładać, że każdy kredyt spłacony przy sprzedaży oznacza nadwyżkę na korzyść klienta ani że kapitał trzeba zapłacić bankowi drugi raz. Wyrok TSUE C-510/25 z 10 września 2026 r. dotyczy rozliczania wzajemnych wierzytelności: co do zasady nie wyklucza potrącenia z urzędu, przy którym roszczenie konsumenta obejmuje nadwyżkę wpłat ponad kapitał i odsetki za opóźnienie od tej nadwyżki. Zastosowanie tych zasad zależy od okoliczności i żądań w konkretnej sprawie. W naszej praktyce zdarzają się sprawy, w których bank pozywa kredytobiorców o kapitał mimo jego spłaty. W sprawie przed Sądem Okręgowym w Częstochowie (I C 1218/23) bank wycofał takie żądanie w wysokości ok. 280 tys. zł.

10Ile trwa sprawa frankowa po sprzedaży i spłacie kredytu?

Przy kredycie spłaconym istotne są dokumenty rozliczeniowe, ale nie gwarantuje to krótkiego procesu. Czas sprawy zależy m.in. od sądu, dowodów, stanowiska banku i apelacji. Ustawa frankowa pozwala dodatkowo sądowi wydać wyrok na posiedzeniu niejawnym i przesłuchać stronę na piśmie. W naszych sprawach z ostatnich tygodni zdarzały się wyroki po jednej rozprawie: przed Sądem Okręgowym w Przemyślu (I C 540/25) wyrok zapadł na posiedzeniu niejawnym nieco ponad rok od złożenia pozwu, a przed Sądem Okręgowym w Krakowie (VIII C 5352/25) i Sądem Okręgowym Warszawa-Praga (I C 1144/25) sąd ogłosił wyrok tego samego dnia, w którym odbyła się jedyna rozprawa. To wyroki nieprawomocne, a czas postępowania zależy od sądu i od tego, czy bank złoży apelację, a przytoczone przykłady nie stanowią prognozy czasu Twojej sprawy ani zestawienia wyłącznie kredytów spłaconych po sprzedaży nieruchomości.

11Rozwód, ugoda przy spłacie, licytacja, spadek

Najczęstsze pytania