Kredyt we frankach · status konsumenta · najem kilku lokali
Inwestor czy przedsiębiorca: o co toczy się spór
W typowej sprawie o klauzule niedozwolone w kredycie frankowym kluczowe jest ustalenie statusu konsumenta. Uznanie klauzul za niewiążące może prowadzić do nieważności umowy, jeżeli bez nich nie może ona dalej obowiązywać. Kodeks cywilny w art. 22¹ definiuje konsumenta jako osobę fizyczną, która dokonuje czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Kluczowe są tu dwa słowa: „bezpośrednio” i „działalność”. Sam zamiar osiągnięcia zysku nie wystarcza do ustalenia zawodowego charakteru umowy.
Dla właściciela kilku mieszkań na wynajem pytanie brzmi więc inaczej, niż sugerują banki. Nie chodzi o to, czy zarabiał na najmie, bo zarabiał prawie na pewno. Chodzi o to, czy w dniu podpisania umowy kredytu prowadził już zorganizowaną działalność polegającą na wynajmie, a kredyt był jej narzędziem. Jeżeli kredyt był bezpośrednio związany z taką działalnością, może zabraknąć podstaw do ochrony konsumenckiej. Prywatne zarządzanie majątkiem może natomiast uzasadniać ochronę, po zbadaniu okoliczności umowy.
Zarobek na najmie nie przekreśla ochrony
Punkt wyjścia wyznaczył TSUE wyrokiem z 24 października 2024 r. w sprawie C-347/23. Trybunał uznał, że osoba fizyczna, która zaciąga kredyt hipoteczny na zakup mieszkania przeznaczonego wyłącznie pod wynajem, może być konsumentem w rozumieniu dyrektywy 93/13. Rozstrzygające jest to, czy działa w ramach swojej działalności handlowej, gospodarczej lub zawodowej. Sam fakt, że lokal przynosi czynsz, nie przesądza sprawy, a wynajem przez pośrednika nie zmienia tej oceny.
Wyrok C-347/23 potwierdza, że zarobek z najmu sam nie wyklucza konsumenckiego charakteru kredytu. Nie ustanawia jednak automatycznej ochrony dla każdego zakupu jednego mieszkania ani liczbowej granicy dla większego portfela. Trzeba odróżnić inwestowanie prywatnego majątku od działania w ramach działalności gospodarczej lub zawodowej.
Dlaczego nie ma zasady „od trzeciego mieszkania jesteś przedsiębiorcą”
W rozmowach z kredytobiorcami często pada pytanie o liczbę: dwa mieszkania są bezpieczne, a cztery już nie? Kodeks cywilny ani dyrektywa 93/13 nie ustanawiają takiego progu. I trudno, żeby był. Dwie kawalerki wynajmowane przez wyspecjalizowaną firmę na doby, z rejestracją gości i sprzątaniem po każdym pobycie, wyglądają bardziej jak biznes niż pięć mieszkań oddanych w najem na lata rodzinom, z jedną umową na kilka lat i jednym przelewem miesięcznie.
Ten sam problem Sąd Najwyższy rozstrzygał poza sprawami frankowymi. W wyroku z 18 września 2019 r. (IV CSK 334/18) odmówił statusu konsumenta osobie, która w ciągu około 16 miesięcy zawarła z bankiem 60 terminowych transakcji walutowych o łącznym obrocie przekraczającym 916 mln zł. O wyniku nie zadecydowała jedna liczba, tylko połączenie skali, regularności i profesjonalnego sposobu działania. To sprawa o transakcje walutowe, nie o najem. Ilustruje znaczenie kontekstu i profesjonalnego działania, ale nie ustanawia bezpośredniego testu dla właścicieli mieszkań.
Nasza ocena
Liczba mieszkań działa w procesie jak sygnał, a nie jak próg. Im większa, tym mocniej sąd przyjrzy się pozostałym trzem miarom. Kto ma kilka lokali, powinien przygotować dowody na każdą z nich, zamiast liczyć, że niska liczba obroni się sama.
Cztery miary, którymi sąd oddziela inwestowanie od firmy
Miara 1. Liczba lokali i sposób ich nabywania
Sąd sprawdzi nie tylko, ile mieszkań kredytobiorca miał w dniu podpisania umowy, ale też jak do nich doszedł. Mieszkanie po rodzicach, lokal kupiony dla dziecka na studia i jedna inwestycja z oszczędności to co innego niż seria zakupów co kilka miesięcy, finansowana kolejnymi kredytami pod zastaw poprzednich lokali. Znaczenie ma również to, czy mieszkania kupowano z myślą o najmie od początku, czy najem był rozwiązaniem tymczasowym.
Miara 2. Organizacja najmu
Przy ocenie organizacji najmu warto sprawdzić wpisy w CEIDG, pracowników, rachunki, ofertę internetową, umowy obsługi i sposób ujmowania lokalu w dokumentach firmy. Każdy taki element wymaga kontekstu. Skorzystanie z zarządcy lub pośrednika samo w sobie nie oznacza ani prowadzenia działalności, ani jej braku; trzeba ocenić całość stosunku z bankiem.
Miara 3. Regularność
Regularność dotyczy dwóch rzeczy: częstotliwości zakupów i rodzaju najmu. Najem długoterminowy, z umową na rok lub dłużej, jest powtarzalny, ale nie wymaga stałej aktywności właściciela. Najem krótkoterminowy, z ciągłą rotacją gości, ustalaniem cen pod sezon i obsługą rezerwacji, ma cechy działalności usługowej zbliżonej do hotelarskiej. Przy kilku lokalach na doby obrona statusu konsumenta jest wyraźnie trudniejsza niż przy tej samej liczbie lokali wynajmowanych na lata.
Miara 4. Skala
Skalę można opisać liczbą i wartością lokali, tempem zakupów, zakresem obsługi oraz udziałem czynszów w dochodach. Są to dane pomocnicze. Etat nie gwarantuje statusu konsumenta, a brak innego źródła utrzymania nie pozbawia go automatycznie. Ocena dotyczy konkretnej umowy, nie samego zawodu lub zamożności kredytobiorcy.
Przykładowe profile najmu — obszary do analizy, bez oceny szans procesowych
| Profil kredytobiorcy | Lokale | Organizacja i regularność | Co wymaga sprawdzenia |
|---|---|---|---|
| Etat, jedno mieszkanie pod wynajem, zarządca | 1 | Najem długoterminowy, brak firmy | Cel kredytu i brak związku z działalnością |
| Etat, dwa lub trzy lokale kupione w ciągu kilku lat | 2 do 3 | Najem na lata, rozliczenie ryczałtem jako najem prywatny | Cel zakupów; podatki są jedynie dowodem pomocniczym |
| Dochód głównie z czynszów, kolejne zakupy na kredyt | 4 do 6 | Samodzielna obsługa najemców, częste zakupy | Finansowanie i sposób organizacji portfela |
| Kilka apartamentów na doby, obsługa gości | 3 i więcej | Najem krótkoterminowy, ciągła rotacja | Zakres usług i zawodowy charakter aktywności |
| Działalność gospodarcza z PKD najmu, pracownicy | dowolna | Lokal w środkach trwałych, faktury | Rzeczywisty związek kredytu z działalnością |
Przykłady w tabeli pokazują okoliczności wymagające sprawdzenia, nie prawdopodobieństwo wygranej. Wpis do CEIDG czy ewidencji środków trwałych może być istotny, ale nie zastępuje ustalenia celu konkretnej umowy. Informacje o podatkowej kwalifikacji najmu trzeba odróżnić od cywilnoprawnej oceny statusu konsumenta.
Liczy się dzień podpisania umowy, nie dzisiejszy portfel
Status konsumenta ocenia się na moment zawarcia umowy kredytu. To zasada, która przy portfelu budowanym latami ma ogromne znaczenie. Jeżeli pierwsze mieszkanie we frankach kupiłeś w 2006 r., gdy nie miałeś żadnego innego lokalu, to późniejsze zakupy nie zmieniają oceny tamtej umowy. Każdy kolejny kredyt trzeba natomiast ocenić według sytuacji z dnia jego podpisania. Ten sam kredytobiorca może więc być konsumentem przy pierwszej umowie i mieć trudniejszą pozycję przy piątej.
Sposób korzystania z lokalu zaraz po zakupie może stanowić dowód zamiaru istniejącego już przy podpisaniu umowy. Znaczenie mogą mieć umowy najmu, korespondencja, biznesplan czy dokumenty księgowe. Późniejsze zdarzenia nie zmieniają automatycznie wcześniejszego statusu, lecz mogą pomóc odtworzyć pierwotny cel. Dlatego zmianę planów warto udokumentować.
Uwaga na zarejestrowaną działalność
Jeżeli w dniu podpisania umowy miałeś zarejestrowaną działalność gospodarczą, nawet w zupełnie innej branży, bank sprawdzi, czy kredyt nie został z nią powiązany: czy we wniosku podałeś dochód z firmy, czy kredyt obsługiwał oddział dla przedsiębiorców, czy odsetki trafiały do kosztów. Sama działalność w innej branży nie odbiera ochrony, ale te ślady trzeba umieć wytłumaczyć.
Z praktyki naszej kancelarii
Zasadę, że liczy się cel z dnia podpisania umowy, potwierdzają wygrane sprawy naszych klientów, którzy wynajmowali mieszkanie kupione na kredyt we frankach. Sąd Apelacyjny w Warszawie prawomocnie utrzymał nieważność umowy, choć bank twierdził, że lokal był wynajmowany od zakupu. Sąd przyjął, że kredytobiorcy kupowali go z zamiarem zamieszkania, a najem wynikał ze zmiany sytuacji życiowej (VI ACa 873/21). W innej sprawie ten sam sąd nie dopatrzył się działalności gospodarczej u klientki, która zaczęła wynajmować mieszkanie po ośmiu latach od zakupu (I ACa 12/22). Opisy obu spraw znajdziesz w tekstach o wynajmowanym mieszkaniu a unieważnieniu kredytu i o prawomocnym unieważnieniu kredytu Raiffeisen/Polbank. Obie dotyczyły jednego wynajmowanego lokalu, a każda sprawa zależy od własnych okoliczności.
Przykłady i prawomocność według opublikowanych opisów kancelarii; nie są prognozą wyniku innej sprawy.
Otwarta kwestia: gdzie dokładnie przebiega granica
Nie ma uniwersalnej granicy liczby lokali, która rozstrzygałaby każdą sprawę. Przy większym portfelu trzeba zbadać sposób jego finansowania i obsługi oraz cel konkretnego kredytu. Orzeczenia dotyczące innej osoby nie zastępują ustaleń o Twojej umowie.
Przy umowach o mieszanym celu pomocny jest wyrok TSUE C-570/21 z 8 czerwca 2023 r., wymagający oceny okoliczności ilościowych i jakościowych. Wyrok C-197/24 z 13 listopada 2025 r. dotyczył natomiast usług prawnych przy zakładaniu spółki. Trybunał powiązał ochronę z brakiem samodzielnej działalności gospodarczej lub zawodowej, w którą ta umowa mogła się wpisywać, w chwili jej zawarcia. Nie jest to ogólna reguła, że każdy kredyt zaciągnięty przed formalnym rozpoczęciem najmu jest konsumencki. Powiązania ze spółką wymagają osobnej oceny celu i funkcji umowy.
W naszej ocenie praktycznym punktem wyjścia jest zbadanie, czy zakup służył prywatnemu lokowaniu oszczędności, czy zorganizowanej aktywności zawodowej. Posiadanie etatu, brak pracowników albo brak wpisu do CEIDG nie przesądzają odpowiedzi. Cztery opisane obszary są ramą redakcyjnej analizy, a nie zamkniętym testem wynikającym z ustawy.
Czym bronią się banki i co im odpowiedzieć
- „Kredytobiorca miał kilka mieszkań, więc działał zawodowo.” Odpowiedź: sama liczba lokali nie jest ustawowym progiem, a TSUE w C-347/23 wskazał, że rozstrzyga powiązanie z działalnością. Trzeba pokazać, jak wyglądały organizacja, regularność i skala.
- „Najem przynosił zysk.” Odpowiedź: zamiar zysku nie wyklucza statusu konsumenta, ale trzeba odróżnić prywatną inwestycję od profesjonalnej aktywności.
- „Kredytobiorca rozliczał najem w PIT.” Odpowiedź: forma opodatkowania jest jedynie dowodem pomocniczym. Sam ryczałt nie oznacza najmu prywatnego; trzeba sprawdzić sposób prowadzenia najmu i cel kredytu.
- „Dziś kredytobiorca ma dziesięć lokali.” Odpowiedź: liczy się stan z dnia zawarcia konkretnej umowy, a nie późniejszy rozwój portfela.
Masz kilka mieszkań kupionych na kredyt we frankach?
Prześlij umowy kredytu i krótki opis tego, kiedy i jak kupowałeś kolejne lokale oraz jak je wynajmujesz. Ocenimy każdą umowę osobno według stanu z dnia jej podpisania i wskażemy, gdzie bank może szukać argumentu o działalności gospodarczej. Wstępna analiza jest bezpłatna i niezobowiązująca. Pisz na kredytywefrankach@adwokatjsosnowski.pl.
Zleć bezpłatną analizę umowyJak przygotować sprawę: oś czasu portfela
Pomocnym narzędziem przy kilku lokalach jest prosta oś czasu. Pokazuje ona sądowi, jak wyglądało Twoje życie zawodowe i majątkowe w dniu każdej umowy, zanim bank przedstawi własną wersję.
- Wypisz wszystkie lokale z datami. Data nabycia, źródło finansowania, data zawarcia każdej umowy kredytu i to, czy lokal był wtedy pierwszym, drugim czy kolejnym.
- Przypisz każdemu lokalowi cel z dnia zakupu. Własne mieszkanie, lokal dla dziecka, inwestycja oszczędności. Jeżeli cel się zmienił, zapisz kiedy i dlaczego.
- Opisz sposób najmu. Długoterminowy czy na doby, samodzielnie czy przez zarządcę, ilu najemców i jak często się zmieniali.
- Zbierz dowody źródła utrzymania. Umowy o pracę, PIT-y z tamtych lat, dowody, że czynsze były dodatkiem do dochodu, a nie jego podstawą.
- Sprawdź rozliczenia podatkowe. Czy najem był rozliczany jako prywatny, czy w ramach działalności, i czy któryś lokal trafił do ewidencji środków trwałych.
- Znajdź wniosek kredytowy. Bank zwykle ma go w aktach, a jego treść dotycząca celu kredytu i źródła dochodu często decyduje o pierwszym wrażeniu sądu.
Taka oś czasu przydaje się również przy mieszanych celach w obrębie jednego lokalu. Jeśli w jednym z mieszkań prowadziłeś gabinet, policz jego część firmową metodami opisanymi w artykule o gabinecie w mieszkaniu kupionym na kredyt frankowy. Gdy kredyt w podobnej części sfinansował cele prywatne i firmowe, pomocny będzie tekst o kredycie pół na mieszkanie, pół na firmę. Ogólne informacje o prowadzeniu spraw frankowych przez naszą kancelarię znajdziesz na stronie o kredytach we frankach.
Najczęstsze pytania
Ile mieszkań na wynajem można mieć, żeby zachować status konsumenta w sprawie frankowej?
Nie ma takiej liczby. Przepisy i orzecznictwo nie przewidują progu lokali. Sąd ocenia łącznie liczbę mieszkań, organizację najmu, jego regularność i skalę w porównaniu z pozostałymi dochodami kredytobiorcy.
Czy kredyt frankowy na mieszkanie kupione pod wynajem jest umową konsumencką?
Może być. TSUE w wyroku C-347/23 z 24 października 2024 r. uznał, że zakup mieszkania wyłącznie pod wynajem nie wyklucza statusu konsumenta, jeżeli kredytobiorca nie działał w ramach działalności gospodarczej.
Mieszkania wynajmuje moja spółka, w której mam udziały. Czy nadal jestem konsumentem?
To trudniejsza sytuacja. TSUE przy ocenie statusu konsumenta bierze pod uwagę powiązania osoby fizycznej z przedsiębiorcą, a bank będzie twierdził, że kredyt w praktyce służył spółce. Liczą się szczegóły: kto zawarł umowy najmu, kto pobierał czynsze i czy spółka istniała w dniu podpisania kredytu.
Kupiłem kolejne mieszkania kilka lat po pierwszym kredycie. Czy to szkodzi pierwszej umowie?
Co do zasady nie. Status konsumenta ocenia się według stanu z dnia zawarcia danej umowy. Późniejsze zakupy mogą mieć znaczenie dla kolejnych kredytów, ale nie zmieniają oceny pierwszego.
Czy rozliczanie najmu ryczałtem w PIT pomaga w sprawie frankowej?
Sposób rozliczania najmu może być dowodem pomocniczym. Sam ryczałt nie potwierdza konsumenckiego charakteru umowy i może występować w różnych formach aktywności. Sąd cywilny samodzielnie ocenia cel kredytu.
Planowałem kiedyś założyć firmę zajmującą się najmem. Czy to odbiera ochronę?
Sam zamiar założenia firmy nie rozstrzyga sprawy. C-197/24 dotyczył usług prawnych przy tworzeniu spółki i określonego warunku braku samodzielnej działalności, w którą mogła wpisywać się umowa. Przy kredycie trzeba oddzielnie zbadać jego cel i okoliczności zawarcia; sama data rejestracji firmy nie wystarcza.
Sprawdź, czy bank może podważyć Twój status konsumenta przy kilku mieszkaniach
Bezpłatnie przeanalizujemy umowy kredytu we frankach i ocenimy każdą według stanu z dnia jej podpisania. Powiemy, które elementy Twojego najmu bank może przedstawić jako działalność gospodarczą i jak się na to przygotować. Decyzję o dalszych krokach podejmujesz po rozmowie.
Zleć bezpłatną analizę umowySprawdź umowę w SkanerCHFKredyty we frankach: kredytywefrankach@adwokatjsosnowski.pl · 509-127-276 · 780-091-562
Źródła i zakres opracowania
- TSUE C-347/23, 24.10.2024 r. — kredyt na wynajmowaną nieruchomość
- TSUE C-197/24, 13.11.2025 r. — usługi prawne przy tworzeniu spółki
- TSUE C-570/21 — umowy o mieszanym celu
- SN IV CSK 334/18, 18.09.2019 r. — transakcje finansowe, odmienny stan faktyczny
- Kodeks cywilny — art. 22¹ i 385¹
Cztery obszary i tabela profili to redakcyjny sposób uporządkowania analizy, nie ustawowy test ani prognoza wyniku sprawy. Przykłady są uproszczone. Ocena zależy od konkretnej umowy i dowodów, a postępowanie wiąże się z kosztami. Materiał informacyjny nie zastępuje indywidualnej porady.
